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2008.11.06

■「信用保証協会の代位弁」の対処法+「住宅ローンで死ぬな!」・・・(「吉田猫次郎のBLOG」様より)+オバマ効果

‥‥……━★

こんにちは。

アメリカ本国へ「黒船」が来襲!

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昨日の「オバマ」次期大統領決定の瞬間は,まさしく歴史的な転換期が来たと思いました。

150年程前に日本に「黒船」が来襲してから日本は「開国」「近代化」に向かいました。

今度は「アメリカ本土」へ自ら「黒船」が来襲したように思えます。

「オバマ」次期大統領は父が黒人,母が白人の元に生まれ。父方の祖母はケニアに在住。そして何よりご婦人の次期「ファーストレディ」は同じ弁護士出身の黒人です。

アメリカの歴史を見れば,とてつもない「門戸開放」に思えてなりません。

「オバマ」氏の今回の出来事は,最高の「アメリカンドリーム」ではないでしょうか!

今後のアメリカの変革に期待をしたいです。

さて,本題へ。吉田猫次郎氏が今の日本の住宅ローン事情についてタイムリーに書かれていましたので,2つご紹介させていただきます。

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信用保証協会の代位弁済額が5年ぶりの高水準・・・

(「吉田猫次郎のBLOG」様 11月2日付よりご紹介)http://nekoken1.blog108.fc2.com/blog-date-20081102.html

『11月2日付のNIKKEI NET記事から一部引用。

>> 中小企業が倒産した場合などに金融機関からの借入金返済を肩代わりする信用保証協会の
代位弁済額が2003年度以来の水準に膨らんでいる。全国52の保証協会の総額は今年4―9月で
4863億円と前年同期比27%増えた。
 (中略)
 代位弁済の総額は2年連続で前年実績を上回った。業種別では販売不振の不動産が
前年同期の2.3倍に増えたほか、原油高などの影響を受けた運輸業や通信業が4―6割増の
水準に達した。公共事業が減る一方、業界再編が進まない建設業も3割弱増えた。
件数、金額とも全体に占める割合でほぼ3割と最も多い。


(引用元 :NIKKEI NET 2008年11月02日07時00分
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081102AT3B3107301112008.html  )



* 代位弁済は何も特別なことではありません。 よく、代位弁済になったらもうオシマイだ倒産するしかないと思い込んでいる人がいますが、大間違いです。
 今や代位弁済は身近な問題。怖がらずに、よく情報収集して、前向きに取り組みましょう。
 
 一例をあげれば、信用保証協会ならびに関連会社の保証協会サービサーは、元金の免除交渉には一切応じてくれません。代位弁済されると、当然のごとく、求償権として代位弁済額全額を一括請求されます。利息はつきませんが、かわりに遅延損害金が年14%ほど加算されて請求されます。(←この「請求されます」という言葉にヒントあり!)

 これらの請求から完全な形で逃れようとしたら、弁護士に法律相談をして、法律的に債務免除してもらう手続きを考えるしかありません。つまり自己破産や民事再生法などです。 (←これも一字一句を吟味すれば別の解釈ができますのでじっくり読んで下さい。わかりますか?逆な言い方をすれば、完全な形で逃れようと思わなければ、法律的に債務免除してもらう必要も弁護士に法律相談をする必要も自己破産など法律手続きをする必要もないんですよ。)

 他の債務の有無を含めた経営状態の深刻度とも照らし合わせて考えなければなりませんので一概にいえませんが、単に保証協会に代位弁済された残債務を少しでも負担軽減させてもらうことを願うなら、これはさほど難しくありません。 専門家など間に入れず、自分で、保証協会にざっくばらんに相談に行けばいいのです。丸裸の状態、つまり、「借金が他にいくらあって、資産が時価ベースでどのくらいあって、商売の調子はどうで、今後の見通しはどうで、つきましては現在の毎月の返済可能金額はこうです、だから、あくまで自分本位な言い分ですが、毎月ウン万円ずつの元金分割払いで相談に乗って下さい、遅延損害金については後で元金が減ってきたら別途相談に乗って下さい」、と。
 これは「交渉」です。「要求」でも「争い」でもありません。だから、あまり債権者側を敵対視せず、柔軟な姿勢で行きましょう。

 以上はほんの一例です。 他にも選択肢は(じっくり考えれば)いくらでもあります。

 代位弁済になると信用を失うというのは、ある面では事実ですが、必ずしもその通りではありません。信用信用信用と一括りにするのは間違っています。 対政府系金融機関の信用と、対民間銀行プロパーの信用と、対個人カードローンの信用と、対取引先の信用とは、多少のリンクは確かにありますが、切り離してうまく分けることも可能なのです。 また、政府系の信用は、元金を完済すればかなり回復してまた再利用しやすくなります。民間金融機関の信用は信用情報機関の登録期間(5~7年位)を終えれば徐々に回復します。 中には、一度は長期延滞→代位弁済などの憂き目にあっても、1年後に頑張って業績回復し、完済し終え、すぐに信用が回復し、また融資を含めた金融機関との良好な付き合いが再開できた人もいます。

日本は敗者復活しにくい社会と言われていますが、実際には我々がそう思い込んでいるだけで、理論と実践をしっかり組み立てれば何度でも敗者復活できるのです。


猫@休日勤務中

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連続のご紹介になります。

■(ニュース)旧住宅公庫98年申し込み分、金利一気に倍増 滞納懸念

(「吉田猫次郎のBLOG」様 11月4日付よりご紹介)http://nekoken1.blog108.fc2.com/blog-date-20081104.html

『 10年前に当初金利を大幅に引き下げて融資された「段階金利型」の住宅ローンが、10月下旬から金利引き上げ期を迎えた。旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)のローンで、金利が当初10年の2%から本来の4%になる。旧公庫のローンは支払いに行き詰まる世帯も増えており、景気悪化の中で滞納や焦げ付きが増えないか、心配されている。
 (中略)
 このローンを返済中の人は07年3月末時点で7万1300人、残高は1兆1200億円。試算では、借入残高2千万円、返済期間35年の元利均等返済の場合、月の支払い約6万6千円が約8万2500円に増えるという。
 (中略)
 旧公庫の住宅ローンなどの債権は、支払いが滞る比率が増えている。住宅金融支援機構の07年度決算では、破綻(はたん)先と延滞を合わせた債権額は1兆5243億円で、総貸付金残高の3.58%。06年度より3712億円増え、比率も1.06ポイント大きい。
 (中略)
 このほか、支払期間を延ばした「貸し出し条件緩和債権」が07年度は2兆443億円あった。破綻・延滞と条件緩和の合計額が総貸付金に占める比率は00年度以降、右肩上がりで増えている。機構は「収入が見込んだほど伸びない人が増えているようだ」と見る。
 (中略)
 住宅金融支援機構の財務体質への影響について、所管する国土交通省は(1)焦げ付きには貸し倒れ引当金を積んでいる(2)貸し出し条件を緩和した分の7割は正常債権に戻っている、と説明。ただ、最近の経済状況の悪化もあるため「今後の推移には注意が必要」(幹部)と見ている。(座小田英史)
(引用元: asahi.com http://www.asahi.com/business/update/1103/TKY200811030163.html )


* こういう場合、低利の民間銀行に借り換えできれば良いのだが、借り換えも当然、誰でも無条件にできるわけではない。 家の担保としての価値(時価)や、借主の年収、仕事の安定性などもシビアに見られる。 98年当時と比べて家の価値が上昇していることは少ないだろうし、借りて10年程度だとまだ利息支払いをやっと終えた程度で元金はあまり減ってないことも多いだろうから、現実には借り換えできない人のほうが多いかもしれない。

* 新聞記事はナナメ読みしても良いが、一字一句を熟読すると、思わぬ発見があることも多い。
 たとえば、上記の記事では、「貸し出し条件緩和債権」というのは我々がよく口にする「リスケジュール」のことだが、これが2兆443億円あるとある。これに、前段に書かれている「破綻と延滞をあわせた債権額1兆5243億円」を足すと、約3兆5千億円となり、総貸付金残高の約1割が「事故か延滞かリスケ」をしているということが読み取れる。 大雑把に言えば、我が国の住宅ローン債務者の約1割は、契約どおりの返済ができない状態にあるといえるだろう。
 もうひとつ、記事から些細な発見がある。住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)の所轄省庁は、金融庁ではなく、国土交通省であるということだ。(正確には、記事には出ていないが、国土交通省と財務省が管轄である。)

* 不思議なもので、キャッシングなどの借金に異常に嫌悪感や恐怖心を示す人でも、こと住宅ローンになると、何のためらいもなく35年ローンで4000万円のマンションを買ったりする。 そういう人を「バカだ」とか「買うな」とか言うつもりはない。 ただ、誰にでも「やむをえず返せなくなる」ことがありうるので、収入減や病気などの諸事情で返せなくなったときのために予備知識を蓄えておいてほしいと思う。 うちのブログやHPを読み込んでいる人なら既に相当な知識が身に付いていると思うが、解決方法は何通りも、いや何十通りもあるのだ。 「住宅ローンで死ぬな!」
 


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☆今日の一言☆

希望こそが前進への力です!

皆さんも希望を見つけて頑張りましょう!

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多忙です・・・。

(これで失礼します)

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