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2009.02.04

■絶対にやってはいけない!!家の任意売却!!・・・・(「NPO法人 自己破産支援センター」様メルマガより )

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こんばんは。

いよいよ不況が迫ってきてます。

そんな折り,不動産の「任意売却」について「NPO法人 自己破産支援センター」様のメルマガに詳細情報が書かれていましたので,ご紹介させていただきます。

なお,「NPO法人 自己破産支援センター」様は,個人債務~SFCG関連まで幅広くご相談できます。興味のある方はメルマガのご購読やHPをご覧下さい。

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■【第13号 絶対にやってはいけない!!家の任意売却!!】

(「NPO法人 自己破産支援センター」様 2月4日付メルマガより抜粋ご紹介)http://archive.mag2.com/0000272418/20090204111629000.html

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自己破産のカリスマ代表が教える 借金の本音!!
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NPO法人 自己破産支援センター 
代表 石山照太 著
http://www.revenge.jp
npo@revenge.jp

『【増え始めてきた違法業者】

 さて、今、世の中は持ち家の「任意売却」が流行りつつあります。それは家を売れないこのご時世で不動産業者がその分野に乗り出して来ている証拠でしょう。

 「借金が払えなければ自分の財産を売ってでも払う」

 こう言った事は世の中では「さも良識ある判断」であると評価されています。まぁ、当たり前と言えばそれまでなのですが・・・。

 それを後押しするのがこの任意売却業者なのです。

 しかし!!それはとても危険な行為であり、そういった事を言う業者は違法業者である可能性が高い事を貴方は知っていますか?

 これを見ている人の中には、「えっ?」と疑問を持つ人も多いと思います。
不動産業者なのだから「任意売却をしても不思議ではないのでは?」と言う意見が大半でしょう。その認識がこの手の業者を増やしている根源となっているのです。
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【違法業者の手口とは?】

 さて、その手口とはどういったものなのでしょうか?以下は実際にあった事例です。

 Aさんは当時6000万円で関東近郊に新しく家を建てました。しかし、この不況の煽りで会社の資金繰りの影響から社長であるAさんの給料を減らす事となりました。家を建てて数年、元金はまだ4800万円程度ありました。「このままでは家を売らなければならない」とAさんは思っていました。しかし、その家は地価下落や老朽化で値段がついても2000万円以下であると告げられました。このままでは元金も相殺出来ないとAさんは様々なツテを使って色々と方法を模索しました。

 そんな中、業者はAさんに近づいて来たのでした。業者はAさんに「自己破産すると非常に困る事になる」と言った上で「合法的に家のローン残高を下げられる方法」として任意売却を勧めたのでした。手口はこうです。

 Aさんの家を一旦、業者が買い取りそれの金額を銀行に返済する。そして業者からAさんの兄に家をもう一度売却する。この時の価格は評価額の2000万円+手数料であり、それを新たに兄名義でローンを組む。といった物だ。そして家賃として兄にその分の支払いをしていく。しかし、この方法では2800万円が未払いとなる。この借金をどうするかとAさんは業者に問うと「放っておけ」と言う指示であった。

 業者はこう続ける。「支払えなくなった分は放っておけば向うから和解してくるんですよ」と。

 そしてAさんはこの方法を実行した。業者に支払う手数料は300万円であったと言う。

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【何が問題なのか?】

 この方法は一見「ああ!!なるほど!!」と妙策の様に見られてしまう。しかし、それは「法律を何も知らない素人」だから言える事なのです。

 このAさんの様な行為はとても「危険」な行為なのです!!

 実はこの場合はAさんは自己破産を選択すべきだったのです。こう言うとまたまた「えっ?」と思う人が出てくるのですが「本当」なのです。

 「でも、自己破産をすると家を取られるし、将来とても大変な事になるんでしょ?社会的な信用も落ちるし、子供も困るよね?」とこう言った声は根強くありますね。しかし、そういった事は無いのです!!

 まずこの業者の手口の問題点は1つは借金が残るという点。業者の言い分は「債権が債権回収会社に回る時、数%程度の安値で売られるためその分の支払いで和解できる」とあります。本当なのでしょうか?

 全ての債権譲渡の金額が額面の数%程度ではありません。それは債権によって値段が違います。業者の言い分では「100%和解出来る」とありますがその口車に乗ってしまうと地獄が待っています。100%和解の保証など出来ないのです。 

 2つ目はこの方法は債務整理の範疇になるので業者は「弁護士法違反」となります。私が「違法業者」と言う点がここにあります。そもそも不動産業者は只、土地建物を売買する事が仕事です。ですから「債務整理目的」での売買は当然、弁護士法の「非弁行為の禁止」の条文に引っかかります。この弁護士法は厳しい法律で「懲役刑」が相当となる重い刑が科せられます。

 3つ目はこの行為は上記でも書きましたが「自己破産」で解決が出来るという点です。自己破産を申し立てるとご存知の通り財産は競売で売り払われます。しかし!!管財人が認めれば縁故者(家族・友人等)に優先的に競売での買い戻しが出来るのを知っていますか?それも相当安く買えるのです。
つまりこう言った違法業者を間にいれずとも「裁判所」が間に入ってくれるのです。違法業者に支払う数百万円の手数料も自己破産の予納金の方が数段安くつきます。(個人であれば財産があっても50万円程度の予納金で済む)

 ですから自己破産をした場合でも家には住み続けられるし、違法業者に法外な手数料を支払わなくてもいいし、そもそも任意売却では残る確立の高い残債まで全て整理出来るのです。支援してくれる家族等がいれば違法業者の口車に乗らなくても住み続けられるのです。

 でも皆さんはこう思うでしょう。「自己破産ってデメリットが大きそう」と。

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【自己破産って本当にデメリットが大きいの?】

 Aさんは違法業者に「自己破産をするととんでもない事になる」と言われました。それが怖くて任意売却をしました。では本当にデメリットは大きいのでしょうか?

 このデメリットは良く私も相談者から聞かれます。世の中の噂ではこう言った事が言われています。

「自己破産をすると戸籍に印が付いて子供や孫の結婚や就職に影響が出る」
「新聞に載ってしまい会社や周囲の人にしられてしまう」
「選挙権や被選挙権が無くなる」
「年金や各種の手当てが受け取れなくなる」

 しかし!!こう言った事は全て「大ウソ!!」なのです!!そんな事は一切ありません!!

 では自己破産のデメリットはどういったものなのでしょうか?それは3つだけです。

 1.売価21万円以上の自分名義の財産は処分される。
 2.ブラックリストに載り5年から最長10年間借金が出来なくなる。
 3.再び7年間は自己破産が出来ない。

 どうですか?デメリットはそんなにありますか?違法業者の言う「とんでもない事」とはどういう事ですか?ウソである事が解りますね。違法業者は「詐欺行為」をして貴方を騙しているのです。そして暴利を貪っているのです!!

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【それだけではない任意売却の恐怖!!】

 任意売却のデメリットはそれだけではありません。まずはブラックリストです。任意売却は「債務整理」の為、ブラックリストに「事故情報」として登録されます。これは全ての債務が弁済され債権者側の事務作業が終わってから3年から5年間登録されます。しかし、違法業者の手口の様に残債が残った状態であればずっと登録され続けます。

 ですから自己破産の方が優れている事は明白ですね。

 そして任意売却の最大のデメリットは「任意売却をすると自己破産も個人再生も出来ない!!」という点です。

 破産法では「すでに破産状態(これは裁判所が判断する。支払いが困難であれば例え延滞をしていなくとも「破産状態」となる)であるのに自己の財産を売却・破壊する行為」は『禁止』されているのです。ですから任意売却をしてしまうとそれ以後残債が残っても自己破産は利用出来ません。

 もし任意売却後、自己破産等をすると裁判所は遡ってその契約を「取り消し」とします。この場合、契約は破棄され家は強制的に貴方に戻ります。
それから競売にかけられるのです。もしすでに第三者に売却された場合は「損害賠償請求」をかけられる事は間違いはありません。そして違法業者に支払った「法外な手数料は返って来ない」のです。

 つまり!!任意売却は「百害あって一利なし!!」という事になるのです!!
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【任意売却はどういう場合にするべきか?】

 では任意売却をしても良いという条件はどの様な場合でしょうか?

 1.売却する事によって残債以上の利益が出る、又は最低でも相殺できる事

 2.相殺出来ない場合でもその残債が最高3年間で「無理なく」十分支払える事

 この2つ以外は任意売却はしてはいけません!!
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【Aさんのその後と結語】

 Aさんが私の所に相談をしたのはすでに任意売却後であり、結局、和解は不成立になった直後でした。その後、Aさんとは連絡が取れなくなっています。家族まで巻き込んで大変傷口が大きくなった事例でした。

 報道特集「NEXT」に私が出演してから何故か任意売却に関する相談が多くあります。その中には多数の「業者」から「指南」してほしいとの要求もあります。そして「暴力団」とみられる業者も混じっているのです。無論、私は指南はしませんが(笑)

 つまりこの手の任意売却は一見「人助け」に思える「違法ビジネス」です。
例えば業者は「顧問弁護士に入ってもらうから大丈夫」と言う場合もありますがその行為も「弁護士法違反」なのです。つまり「債務整理」と「商売」は「全く別に」しなければならないのです。いくら顧問弁護士の指導の下でもそれは禁止されます。

 もう一度!!「引っかかるな!!悪徳任意売却業者!!」

(´・ω・`)又、次回お会いしましょう。


※全ての業者が違法業者である事はありません。中には真っ当な業者もいます。あくまで今回紹介したような手口を使う業者に限っては「違法性が極めて高い」という意味です。
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☆今日の一言☆

今日はいろいろ情報があり,苦慮してしまいました。

私も苦い「任意売却」の経験があります。上記にも書かれていますが,余程の好条件でもなければ「任意売却」はお薦めできません。

「任意売却」をすると「仲介手数料」や「司法書士代(登記)」その上,「税務署」からも税金の対象として見られます。

こんな時代ですから・・・これからこの手の話も多く出てくるかと思います。

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なお,「過払い金」を巡る「非弁活動」で逮捕者も次々に出てきていますのでご用心下さい。

「無資格で訴訟手続き 弁護士法違反容疑の女2人逮捕」(MSN産経ニュース)様http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/090203/crm0902031556016-n1.htm

「弁護士法違反、手配の男逮捕=無資格で過払い金返還業務-長崎県警」(時事ドットコム)様http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2009020400958

(今夜はこれで失礼します)

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