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2009.08.27

■マンション賃貸契約の「更新料の契約は無効!?」(追記:更新「大阪高裁判決文のPDF所在」)+その他記事いろいろ

‥‥……━★

こんばんは。

女子柔道界に新星です。世界柔道女子48キロ級で「福見友子」選手が見事に金メダル!柔ちゃんを以前に倒した事があるだけに,今後が楽しみですね。

福見の時代だ強豪倒し鮮やかV/世界柔道http://www.nikkansports.com/sports/sekai-judo/2009/news/p-sp-tp0-20090827-535901.html

それから,「新型インフルエンザ」が急増しています。「マスク」「手洗い」「うがい」を十分にするとして・・・新学期が始まる秋以降が心配です。

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さて,話を本題へ。

マンション(アパート)を賃貸で借りている方も多いかと思います。

地域差もあるようですが,ここ最近話題の「敷金返還」に関してまとめてみました。

地域にもよるかと思いますが,まちまちのようです。。。

以前ニュースでもありましたが今回大阪高裁判決が出ましたので,合わせてご紹介させていただきます<(_ _)>

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賃貸マンションの更新料は無効  京都地裁、全額返還命じる

(「47ニュース」様 7月23日付よりご紹介)http://www.47news.jp/CN/200907/CN2009072301000498.html

『 賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約11万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は23日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。

 原告側弁護団によると、更新料をめぐっては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。

 「入居後2年で賃料2カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で100万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では昨年1月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており(大阪高裁で係争中)、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。

 辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。

 さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。

2009/07/23 21:17   【共同通信】

 
◇関連記事
賃貸住宅更新料返還請求を棄却 大津地裁判決  [2009/03/28] 【共同通信】 http://www.47news.jp/localnews/shiga/2009/03/post_20090328125034.html

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(ご参考1)

京都地裁の判例です。

敷金返還請求事件

裁判所判例検索システム→http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=04&hanreiNo=37862&hanreiKbn=03

事件番号平成20(ワ)3224
事件名敷金返還請求事件
裁判年月日平成21年07月23日
裁判所名・部京都地方裁判所      第6民事部
結果その他

原審裁判所名   
原審事件番号
原審結果

判示事項の要旨

居住用建物の賃貸借契約における保証金の解約引き特約及び更新料特約が,消費者契約法10条に該当し無効であると判断された事例

全文PDF→ http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20090729130229.pdf

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上記とは別の判決になります(大阪高裁判決ニュース)

賃貸住宅「更新料」訴訟、家主側が逆転敗訴
(「YOMIURI ONLINE」様 8月27日付よりご紹介)http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20090827-OYT1T00681.htm


 賃貸マンションの契約を更新する際、家主が「更新料」を支払わせる契約条項は、消費者の利益を一方的に侵害し、消費者契約法に違反するとして、京都市の会社員男性(54)が、50万円の返還を家主に求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。

 成田喜達(きたる)裁判長(亀田広美裁判長代読)は「同法に違反しており、更新料の契約条項は無効」と述べ、男性の請求を棄却した昨年1月の1審・京都地裁判決を変更、家主に約45万円の返還を命じた。

 賃貸住宅の更新料を巡っては今年7月、今回とは別の訴訟で京都地裁判決が「入居者の利益を一方的に害する契約条項で無効」と初判断。この日は、同種訴訟で初の高裁判決だった。

 判決によると、原告の男性は2000年8月、京都市内の賃貸マンションに入居する際、月4万5000円の賃料と1年ごとに10万円の更新料を支払う契約を家主と結び、05年8月までに5回、更新料を支払った。

 1審判決は更新料を前払い賃料の一部などと定義し、「月々の賃料などに照らすと過大ではない」として契約条項は有効と判断した。

 家主側の弁護団によると、更新料に関する条項は、首都圏や京都府など全国100万戸以上の賃貸借契約に盛り込まれているという。

(2009年8月27日15時19分  読売新聞)

用語解説(「YOMIURI ONLINE」様) 
更新料→ http://plus.yomiuri.co.jp/article/words/%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%96%99
消費者契約法→ http://plus.yomiuri.co.jp/article/words/%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%B3%95     

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下記では「判決理由」についてもう少し詳しく書かれています。

賃貸住宅契約の更新料は無効  大阪高裁が逆転判決

(「47NEWS」様 8月27日付よりご紹介)http://www.47news.jp/CN/200908/CN2009082701000515.html

 賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁は27日、「入居者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らし無効だ」と判断、マンション入居者側敗訴の一審京都地裁判決を変更し、家主側に敷金の一部と合わせた45万5千円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。

 別の同種訴訟では京都地裁が7月、初の無効判決を出し、高裁の判断が注目されていた。家主側は最高裁に上告する。

 「入居2年で家賃2カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。高裁レベルで入居者に有利な判断が示されたことで、今後こうした地域で返還請求の増加や、契約内容の変更など影響が出そうだ。

 成田喜達裁判長は判決理由で「入居者と家主とは情報量に大きな格差がある。入居者は契約時に、更新料を義務付けた取引条件とほかの条件を自由に比較できず、対等な立場で検討ができない」と指摘。「不平等な取引で無効だ」と判断した。

 判決によると、原告の男性は2000年8月、京都市内のマンションに月家賃4万5千円で入居。契約条項では1年ごとに更新料10万円の支払いが義務付けられており、男性は計5回、50万円を支払った。  』

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上記の「大阪高裁判決」について「司法書士」様が解説されていました。

下記をご参照下さいませ<(_ _)>

(追記:8月28日)

大阪高裁判決の要旨 (「司法書士内藤卓のLEAGALBLOG」様 8月28日付)http://blog.goo.ne.jp/tks-naito/e/38e9f5495425210bc523b80b3f6feca8

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「大阪高裁の判決文」の所在が分かりました。

(追記:8月29日)

大阪高等裁判所にて,更新料支払条項を消費者契約法10条により無効とする初の判決が出ました。

(「京都敷金・保証金弁護団」様HPより)http://www1.ocn.ne.jp/~benagano/shikikin.html

判決はこちら

平成21年8月27日大阪高裁判決(PDF形式)http://www1.ocn.ne.jp/~benagano/pdf/090827osakakousai.pdf

平成21年8月27日弁護団声明(PDF形式)http://www1.ocn.ne.jp/~benagano/pdf/090827seimei.pdf

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(ご参考2)

■消費者契約法
(平成十二年五月十二日法律第六十一号)
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H12/H12HO061.html

(目的) 

第一条  この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。 

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

第十条  民法商法 (明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 』

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(ご参考3+追記)

ついでに・・・上記とは別の話になりますが,どうやら業界版「ブラックリスト」もできるようです。

家賃滞納情報を一括管理、ブラックリストに 保証業界(「asahicom」様 8月15日付より抜粋ご紹介)http://www.asahi.com/housing/news/TKY200908140349.html

 DB化は、家賃保証会社約40社でつくる「賃貸保証制度協議会」が19日にも方針を決め、31日までに「全国賃貸保証業協会」を発足させる。当初は家賃保証会社15社前後の参加を見込む。上部組織で、賃貸住宅管理者ら約1100社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会(日管協)」も信用情報を共有する構想もある。実現すれば、約1260万戸の民間賃貸市場の4分の1をカバーしたDBができる。

 会員となる会社は、保証している入居者の滞納額など家賃支払い状況を登録。当初参加する15社の新規契約は年約120万件を想定。滞納の発生率は1割前後とされるため、年12万件の滞納情報が蓄積される見込みだ。

(追記:8月28日)

つづきがありました・・・8月20日に記事が出ていたようです。。。

家賃滞納者情報、データベース化は一時見送り 保証団体

(「asahi.com」様 8月20日付より抜粋ご紹介)http://www.asahi.com/housing/news/TKY200908190381.html

『 賃貸住宅の入居者の連帯保証を請け負っている家賃保証会社の業界団体「賃貸保証制度協議会」は19日開いた総会で、入居者の信用情報を共同で管理する計画を一時的に凍結することを決めた。いわゆる「ブラックリスト」に載った人の住まい探しが困難になる恐れが指摘され、保証会社の一部からも「慎重に議論するべきだ」との意見が出て、急きょ方向転換した。 』

詳しい内容が出ています。上記リンク先にてご覧下さい<(_ _)>

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(ご参考4)

下記では以前の「京都地裁」を受けて問題提起もされています。

敷金+礼金+連帯保証人+前家賃+更新料 = 過剰担保!!
(「吉田猫次郎のBLOG」様 8月18日付より抜粋ご紹介)http://nekoken1.blog108.fc2.com/blog-entry-1086.html

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「吉田猫次郎」氏がブログの中で書かれている「過剰担保」という視点には共感ができます。。。

確かに・・・いわれてみれば不思議な独特の制度ですね???

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☆今日の一言☆

今回の「京都地裁」そして「大阪高裁」の判決は,「賃貸契約内容」の見直しにつながる動きになるでしょう・・・。訴訟も増えそうですね。。。

家主側は最高裁へ上告のようですので結論はでるようです。

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なお訴訟となると・・・現在お住まいの方はどうしてもやりにくいですよね。やはり以前住まわれたマンション等が対象になるのでしょう・・・。

ただ,大家さんの中には納得がいかない方も多いと思います(寝耳に水の方も多いかと思います)

最高裁での判決が出ないと分かりませんが・・・家主側が今回も負けるとなると全国で100万戸が対象となる「第二の過払い訴訟」?になるのかも知れません。。。

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う-ん・・・今回の「大阪高裁の判決」により地域差もありますが,全国に波紋が広がるのは避けられそうにありません。

それにしても微妙な問題のようです。。。

(取り敢えず今夜はこれで失礼します)

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